Raport NBP: Mieszkania tanieją, niewykluczona fala bankructw deweloperów

Ceny mieszkań spadają i ta tendencja powinna się utrzymać. Należy liczyć się z upadkami i przejęciami firm deweloperskich - wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego.

Budowa osiedla

Fot. Bloomberg

• Podobne

• Polski rynek mieszkaniowy jednym z najgorszych w Europie. Nie mamy gdzie mieszkać
• Polacy nie mają gdzie mieszkać. W UE trudniejszą sytuację mieszkaniową mają tylko Słowacy
• Raport z rynku nieruchomości komercyjnych: Polska gwiazdą w Europie
• GUS: liczba rozpoczętych budów mieszkań w VIII spadła o 4,5 proc. rdr
• GUS: Liczba oddanych mieszkań w sierpniu wzrosła o 2,7 proc.

Raport ocenia sytuację na rynku nieruchomości w roku 2010 na tle lat poprzednich. W 2010 roku obserwowano stabilizację cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych, na rynku pierwotnym oraz wtórnym).

Zdaniem analityków NBP głównym instrumentem wcześniejszego boomu na rynku mieszkaniowym były kredyty mieszkaniowe, w tym denominowane w walutach obcych. "Obecne i przewidywane spadki cen mieszkań w połączeniu ze zmianami kursów walutowych powodują, że niewielka część portfela utraciła zabezpieczenie. Rosną też obciążenia związane ze spłatami kredytów. Zjawiska te jednak nie zagrażają stabilności banków" - czytamy w raporcie.

>>> Czytaj też: Polska w budowie? Łatwiej buduje się nawet w Burkina Faso

W gorszej sytuacji niż banki może być część deweloperów. Zdaniem bankowych analityków sektor deweloperski był głównym beneficjentem boomu, a w konsekwencji wystąpiło w nim zjawisko nadmiernego optymizmu i wzrostu kosztów."W warunkach wzrostu konkurencji i spadku popytu sektor ten przechodzi obecnie proces restrukturyzacji i należy się liczyć z upadkami i przejęciami firm deweloperskich" - czytamy w raporcie.

We wszystkich 16 dużych polskich miastach zanotowano niedopasowanie struktury podaży i popytu, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć w raporcie podkreślono, że "sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich Polski w okresie kilku ostatnich lat uległa nieznacznej poprawie".

Wskaźniki nasycenia mieszkań na siedmiu największych rynkach miejskich zbliżyły się do poziomów UE. W przypadku pozostałych dziewięciu mniejszych miast ukształtowały się na nieco niższym poziomie (z wyjątkiem Katowic), lecz wykazywały dodatnią dynamikę wzrostu. Spośród mniejszych miast w 2009 r. w stosunku do 2002 r. najwyższy wzrost wartości wskaźnika zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wystąpił w Lublinie (o 17 proc.), Zielonej Górze, Białymstoku, Rzeszowie (po 15 proc.), najniższy w Katowicach (o 9 proc.).

Pod względem przeciętnej powierzchni użytkowej lokali sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich jest zbliżona. Na największych rynkach miejskich odnotowano jednak korzystniejsze wskaźniki zaludnienia (wyższa powierzchnia mieszkania na osobę, mniejsza liczba osób w lokalu). W zależności od miasta sytuacja ta może wynikać z kilku przyczyn np.: zjawiska niemeldowania się ludności napływowej, przyjeżdżającej w celu podjęcia pracy lub nauki (Warszawa, Kraków), zwiększonej aktywności firm deweloperskich (Warszawa, Kraków), spadku liczby ludności (Łódź, gdzie odnotowano ujemne saldo migracji i ujemny przyrost).

>>> Czytaj też: Budowa domu tańsza, niż zakup mieszkania?

Raport podsumowuje także sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych. W drugiej połowie minionej dekady wyróżnić można cztery fazy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych: stopniowo rosnący wzrost wartości transakcji w latach przed przystąpieniem do UE; przyspieszenie w latach bezpośrednio okołoakcesyjnych, (z najwyższym poziomem w 2006 r.), stopniowy spadek w latach 2007-2008 w warunkach nasilającego się kryzysu na rynku finansowym w wielu krajach, aż do najniższego poziomu transakcji w Polsce w 2009 r.

Czwarta faza to 2010 r., kiedy nastąpił powrót trendu wzrostowego - dokonano transakcji o wartości ok. 2 mld euro. W tym okresie inwestowano głównie w nieruchomości handlowe (ponad 50 proc.), około 32 proc. inwestycji ulokowano w nieruchomościach biurowych oraz 11 proc. w nieruchomościach magazynowych. 92,6 proc. wartości transakcji wynikało z aktywności inwestorów zagranicznych, wskaźnik udziału krajowych inwestorów w całości inwestycji w nieruchomości komercyjne jest w Polsce jednym z najniższych w Europie.

>>> Czytaj też: To dobry czas na zakup taniego mieszkania?

20 tys. zł za metr stuletniego mieszkania pisze Rzeczpospolita z 16.08.11
Właściciele wciąż dyktują wysokie ceny mieszkań, często nieadekwatne do możliwości finansowych klientów. - Większość sprzedających niechętnie rozstaje się z przekonaniem o wyjątkowości swojej oferty i jej wysokiej wartości - przyznaje pośredniczka Olimpia Bronowicka, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). Analitycy z PFRN przeanalizowali oferty nieruchomości pojawiające się na prowadzonym przez federację portalu Fagora.pl. Są to oferty na wyłączność, co oznacza, że mieszkanie wystawia do sprzedaży lub wynajmu tylko jedno biuro nieruchomości. Okazuje się, że wyższe niż w stolicy ceny mamy w Sopocie. Takie stawki notują luksusowe lokale położone blisko morza. Jak zauważa przedstawicielka PFRN, takie oferty są adresowane do bardzo zamożnych klientów, którzy kupują je dla siebie albo z myślą o wynajmie. 

Nowe galerie ruszą jesienią zapowiada Rzeczpospolita z 16.08.11
Do końca tego roku deweloperzy otworzą więcej dużych obiektów handlowych niż rok wcześniej. Budują w mniejszych miastach i bardziej ostrożnie niż przed kryzysem. - Dziś rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w kraju oferuje 7,3 mln mkw. W 2011 roku spodziewamy się zwiększenia podaży o kolejne 550 tys. mkw., z czego do tej pory otwarto już obiekty o powierzchni ponad 200 tys. mkw., min: Galerię Słoneczną w Radomiu, Galerię Twierdzę w Zamościu czy Galerię Leszno w Lesznie - wylicza Iwona Laszkiewicz, dyrektor działu Zarządzania Nieruchomościami w firmie doradczej Jones Lang LaSalle (JLL). Kilka dużych obiektów powstanie w największych miastach Polski. Np. w Szczecinie dobiega końca budowa Galerii Kaskada. Rozbudowywana jest Silesia City Center w Katowicach. - A w Warszawie oczekiwane jest otwarcie śródmiejskiej galerii Wolf Bracka, w której ma się znaleźć kilka marek z wyższej półki nieobecnych jeszcze na naszym rynku - dodaje Iwona Laszkiewicz. Zwraca jednocześnie uwagę, że aktywność deweloperów nie skupia się tylko na największych miastach. Są inwestorzy, którzy dostrzegają atrakcyjność mniejszych rynków. Przykładem mogą być Kielce, gdzie w trakcie rozbudowy jest Galeria Echo. Toruń natomiast wzbogaci się o centrum handlowo-usługowe Toruń Plaża. W Rzeszowie zapowiadane jest otwarcie centrum handlowo-rozrywkowego Millenium Hali.

Kredyt z dopłatą na papierze pisze Gazeta Wyborcza z 17.08.11
Zostały zaledwie dwa tygodnie na złożenie wniosku o kredyt mieszkaniowy z budżetową dopłatą na korzystniejszych zasadach. Od września może być ona dla wielu nieosiągalna.
Co się zmieni? Przede wszystkim radykalnie obniżony zostanie pułap cen mieszkań kwalifikujących się na dopłatę.  Np. w Warszawie obecny limit wynosi 9816,1 zł za mkw., natomiast za dwa tygodnie nowe mieszkanie będzie mogło kosztować maksymalnie 7 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy, a używane - ok. 5,6 tys. zł. Znalezienie atrakcyjnego mieszkania, które spełniałoby warunek cenowy, może więc być trudne, a w niektórych miastach wręcz graniczyć z cudem. Tymczasem banki kuszą potencjalnych kredytobiorców. Wystarczy, że złożą oni wniosek kredytowy w najbliższych dwóch tygodniach, by objęły ich obecne zasady dofinansowania. Składając taki wniosek, trzeba mieć już w ręku umowę przedwstępną kupna lokalu. Czy rodziny powinny się spieszyć? Z jednej strony, na dopłatach do odsetek przez osiem lat można zyskać kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z drugiej, niektórzy specjaliści prognozują dalszy spadek cen mieszkań. Jeśli zaś będą one tańsze, mniejszy będzie kredyt do spłacenia.

Najem z 23-proc. VAT pisze Rzeczpospolita z 17.08.11 .
Zgodnie z przepisami ustawy o VAT zwolniony z podatku jest wynajem nieruchomości na cele mieszkalne. Zdaniem fiskusa zwolnienie nie przysługuje jednak, gdy lokal jest wynajmowany firmie podnajmującej go turystom. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-173/H-2/JF). Właścicielka mieszkania podpisała umowę ze spółką z o. o., która zobowiązała się wynajmować je na kilka dni turystom i biznesmenom. Argumentowała za zwolnieniem, ponieważ usługi związane z zakwaterowaniem są objęte niższą stawką podatku w umowie zastrzegła, że spółka może wykorzystywać lokal tylko na cele mieszkalne. Stołeczna Izba Skarbowa nie zgodziła się z tym stanowiskiem. Podkreśliła, że jeśli najemcą jest spółka wykorzystująca lokal mieszkalny w prowadzonej działalności gospodarczej, cel wynajmu zawsze będzie finansowy (gospodarczy). Poza tym wynajem lokalu na rzecz osoby prawnej - co do zasady - nie może być dokonywany na cele mieszkaniowe. Osoba prawna, w odróżnieniu od fizycznej, nie ma potrzeb mieszkaniowych. Reasumując: usługa świadczona przez właścicielkę będzie wynajmem lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej najemcy. Tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkalny. Powinna więc być opodatkowana 23-proc VAT. Tak też uważa Izba Skarbowa w Bydgoszczy (interpretacja nr rrPPi/443-357/09/AT). Czy zwolnienie można zastosować, jeśli podnajmem mieszkania zawodowo zajmuje się osoba fizyczna? Na to pytanie Izba Skarbowa w Warszawie także odpowiedziała przecząco (interpretacja nr IPPP2/443- 6i6/ii-4/JO).  

Nabywca chroniony zapłaci więcej pisze Puls Biznesu z 17.08.11
Tuż przed rozwiązaniem parlamentu posłowie PO chcą zabezpieczyć kupujących mieszkania na wypadek bankructwa dewelopera. Branża twierdzi, że dla jej klientów to niedźwiedzia przysługa. Deweloperzy apelują, by nie spieszyć się z nowymi przepisami (w tym tygodniu ustawa ma trafić do Senatu) i odłożyć dyskusję na czas po wyborach. Autorzy projektu chcą, by pieniądze kupujących trafiały na bankowe rachunki powiernicze zamknięte (deweloper dostawałby je po zakończeniu inwestycji) lub otwarte (transze będą wypłacane po zakończeniu kolejnych etapów). — To podwójna asekuracja. Pierwszą jest sam rachunek powierniczy, drugą — gwarancje bankowe lub polisa ubezpieczeniowa dla rachunku. To dodatkowe koszty, które spadną ostatecznie na kupujących mieszkania — mówi Wojciech Okoński, prezes dewelopera Robyg i równocześnie Polskiego Związku Firm Deweloperskich(PZFD). Ten sposób finansowania jest o 2-3 proc. droższy od budowania bezpośrednio z pieniędzy kupujących. Banki nie mają interesu, by zdeponowane u nich pieniądze były dobrze zainwestowane i ich oprocentowanie jest symboliczne — mówi Igor Pawłowski, prezes spółki Budlex, która z rachunków powierniczych korzysta od 2005 r. 
— Banki narzucają deweloperom minimalną stopę zwrotu, czyli ceny mieszkań — zauważa Aleksander Skirmuntt z Emmersona. Prezes PZFD przekonuje, że mniejsi deweloperzy, którzy finansowali budowę z przedpłat, będą mieli problemy z nawiązaniem współpracy z bankami. A takich firm — według badań REAS — jest aż 52 proc.  

Łowcy kamienic pisze Wprost z 22.08.11
Jan Lubomirski—Lanckoroński kupuje od dawnych właścicieli prawa do atrakcyjnych gruntów i zabytkowych obiektów, a następnie odzyskuje je od gminy lub skarbu państwa. Na działce przy ulicy Kazimierzowskiej na Mokotowie dobiegają końca prace budowlane, które z zapuszczonej kamienicy uczynią luksusowy apartamentowiec. Cztery lata temu Lubomirski odzyskał od miasta zagrabioną przez komunistów działkę, zainwestował dobrych parę milionów w odkupienie budynków i ich przebudowę, a wkrótce urządzone tam apartamenty wystawi na sprzedaż. Liczy na 35 mln złotych. Jednak Lubomirski to tylko jedna gruba ryba w całej ławicy, która żeruje na dobrych warszawskich adresach. W środowisku prawniczym krąży plotka, że większość roszczeń do działek na pl. Defilad (jest ich ponad 20) ma właściciel MarcPolu Marek Mikuśkiewicz, Niemniej aktywny jest też inny krajowy milioner, krakowski potentat hotelowy Wiesław Likus, który w Warszawie na działce przy ulicy Brackiej wybudował luksusowy dom towarowy.
Spółka Echo Investment, której głównym akcjonariuszem jest miliarder Michał Sołowow, przejęła z kolei roszczenia przedwojennej spółki belgijskiej i ubiega się o zwrot 32 ha na warszawskiej Pradze. Zażarta walka sądowa trwa o każdą piędź ziemi na Rynku Starego Miasta, na samym Nowym Świecie jest 40 spraw sądowych, a na Krakowskim Przedmieściu o ponad 20 adresów walczą byli właściciele, ich spadkobiercy lub inwestorzy, którzy odkupili roszczenia.  

Poznań lepszy od Warszawy zauważa Dziennik Gazeta Prawna z 9.08.11
W ubiegłym roku cudzoziemcy kupili w Polsce 2844 nieruchomości, czyli o 333 więcej niż w rekordowym dotychczas roku 2007 - wynika z najnowszych danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Największym zainteresowaniem cudzoziemców cieszą się duże miasta na ścianie zachodniej, jak Wrocław i Poznań, gdzie w porównaniu z 2007 rokiem liczba transakcji przeprowadzonych przez zagranicznych inwestorów wzrosła odpowiednio o 150 i 20 proc. Atutem Wrocławia czy Poznania są też stosunkowo niskie ceny. Obecnie średnia cena w stolicy Dolnego Śląska wynosi 6,7 tys. zł za metr kwadratowy, a w stolicy Wielkopolski - 6,6 tys. zł. Miasta te zanotowały najwyższe spadki cen w ciągu ostatnich czterech lat - jeszcze w 2007 roku we Wrocławiu metr kwadratowy mieszkania kosztował zaporowe 9,3 tys. zł, a w Poznaniu - ponad 8 tys. zł. Dużym zainteresowaniem cudzoziemców cieszą się tradycyjnie już Warszawa i Kraków, choć liczba kupionych przez nich w tych miastach nieruchomości jest o kilkanaście procent mniejsza niż cztery lata temu.  

Podnosimy standardy obsługi klienta Piszą Nowości z 10.08.11
Polska Federacja Rynku Nieruchomości stworzyła kolejne narzędzie wspomagające działalność biur nieruchomości i wychodzące naprzeciw podniesieniu jakości obsługi klienta korzystającego z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Od sierpnia rusza pilotażowy program Systemu Jakości Expert - tak nazywa się stworzony przez Polską Federację Rynku Nieruchomości program skierowany do biur nieruchomości. W swoim założeniu ma przede wszystkim porządkować pracę biura nieruchomości, ale główny nacisk położony jest na podniesienie jakości obsługi klienta. System to zbiór powiązanych ze sobą procedur, wzory dokumentów i informacji potrzebnych do prowadzenia biura nieruchomości. Procedury dotyczące usługi pośrednictwa obejmują rozpoznanie potrzeb klienta, proces podażowy i popytowy. - To bardzo potrzebne narzędzie w pracy pośredników w obrocie nieruchomościami. Jest to niezbędny krok w kierunku uporządkowania standardów wykonywania czynności przez pośredników w naszym kraju - podkreśla Szymon Sędek, wieloletni pośrednik i przewodniczący Komisji Prawnej PFRN.

Dlaczego Polacy powinni się bać podatku katastralnego wyjaśnia Gazeta Polska z 10.08.11
Podatek katastralny pobierany jest od wartości gruntów i nieruchomości. Obowiązuje on w wielu krajach świata, być może w niektórych z nich ma on sens ekonomiczny i społeczny. Jednak Polacy wciąż pozostają społeczeństwem biednym. Nasze średnie zarobki są wielokrotnie niższe niż w krajach tzw. starej Unii. Jednocześnie jednak wielu relatywnie dość ubogich Polaków posiada duże, ładnie utrzymane domy. Wynika to zazwyczaj z ich nadzwyczajnej pracowitości. Francuz lub Niemiec, który chce mieć własny dom, kupuje go lub buduje, zaciągając ogromny kredyt, który spłaca nierzadko do końca życia. Natomiast wielu Polaków na cele budowlane brało pożyczki niewielkie lub nie brało ich wcale. Francuzowi bowiem nie przyjdzie do głowy, że może zakasać rękawy i popołudniami oraz w soboty i podczas urlopów wylewać podłogi lub montować okna. Tymczasem setki tysięcy domów w Polsce powstało właśnie w ten sposób - budowanych samodzielnie, co najwyżej z pomocą szwagra, teścia, brata. Policzmy. Załóżmy, że ów dom pod Warszawą jest wart wraz z gruntem właśnie ok. 1 mln zł. Roczny wymiar katastru wynosi więc 10 tys. zł. Miesięcznie stanowi to 833 zł. Często zdarza się, że w domach stanowiących dla wielu osób dorobek całego życia, mieszkają emeryci, których miesięczne wypłaty wynoszą tyle, co średnia krajowa emerytura, czyli mniej niż 1500 zł netto. W przypadku takiego emeryta wymiar katastru wielokrotnie przekroczy więc wysokość płaconego przez niego podatku dochodowego. Tymczasem najświeższe pogłoski mówią o katastrze w wysokości 1,8-2,4 proc.

Rodzina na swoim - wersja ostateczna - przedstawia Gazeta Wyborcza Wrocław z 12.08.11
Wbrew propozycjom rządu dopłatami do oprocentowania objęte pozostaną nieruchomości z rynku wtórnego. Jednak maksymalna cena metra kwadratowego nabywanego mieszkania lub domu została obniżona o ponad 42 proc. w stosunku do aktualnych poziomów. Również dla nowych nieruchomości z rynku pierwotnego limit cenowy został obniżony o 28 proc. Grupę beneficjentów programu rozszerzono o osoby samotne, tzw. singli ale na innych warunkach niż małżeństwa. Singiel będzie mógł nabyć tylko mieszkanie i jego metraż nie będzie mógł przekroczyć 50 mkw. W przypadku tej grupy klientów dopłatą do odsetek objęte będzie tylko 30 mkw. Samotni nie skorzystają z programu  jeżeli wcześniej mieli nieruchomość. W okresie otrzymywania dopłat docelowy kredytobiorca nie może stać się właścicielem innego mieszkania lub domu, z wyjątkiem spadkobrania. Zgodnie z nowymi zasadami o kredyt w programie „Rodzina na swoim" będą mogły ubiegać się osoby nie starsze niż w wieku 35 lat. Ograniczenie to nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci.  

Rodzina na swoim  - koniec marzeń o dopłatach - twierdzi Warszawska Gazeta z 13.08.11
Serwis Dom.Gratka.pl przeprowadził analizę ofert mieszkań do sprzedaży na rynku wtórnym, które kwalifikowały się do programu „Rodzina na swoim" w lipcu 2011 roku, oraz symulację ile z tych samych ofert można byłoby objąć programem po nowelizacji ustawy. Jeśli przyjąć za wyznacznik nowe zasady obowiązujące w „Rodzinie na swoim" to na rynku wtórnym w takich miastach jak Kraków, Warszawa i Szczecin nie będzie można znaleźć w ogóle mieszkań kwalifikujących się do programu. W większości innych dużych miast dostępność mieszkań wahałaby się na poziomie od 1 proc do 8 proc. Najwięcej nieruchomości z rynku wtórnego w nowych limitach cenowych znaleźlibyśmy w Bydgoszczy (29 proc.) i w Toruniu (11 proc).